Als Expertin für Immobilienfinanzierung und Steuern beim Handwerkskammer-Informationsdienst möchte ich heute über ein spannendes Thema aufklären: die steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten für selbstgenutzte Immobilien. Wussten Sie, dass in Deutschland die Abschreibung von Eigenheimen normalerweise nicht erlaubt ist? Es gibt jedoch zwei interessante Ausnahmen, die Immobilienbesitzern helfen können, ihre steuern selbstgenutzte immobilie zu optimieren und von steuervorteile eigennutzung zu profitieren.
Die sogenannte Abschreibung für Abnutzung (AfA) erlaubt es Eigentümern, den Wertverlust ihrer Immobilie über einen bestimmten Zeitraum steuerlich geltend zu machen. Obwohl dies bei selbstgenutzten Objekten meist nicht möglich ist, gibt es Sonderfälle wie denkmalgeschützte Gebäude und Häuser in Sanierungsgebieten, bei denen eine immobilienabschreibung durchaus Sinn ergeben kann.
In den folgenden Abschnitten werde ich genauer erläutern, was eine Abschreibung im Immobilienkontext bedeutet, welche rechtlichen Grundlagen dafür relevant sind und unter welchen Voraussetzungen Sie als Eigentümer einer selbstgenutzten Immobilie von diesen Steuervorteilen profitieren können. Lassen Sie uns gemeinsam herausfinden, wie Sie durch clevere Nutzung der AfA-Regeln Ihre persönliche Steuerlast optimieren und langfristig Geld sparen können!
Einführung in die Abschreibung von selbstgenutzten Immobilien
Als Immobilienbesitzer ist es wichtig, die steuerlichen Vorteile zu kennen, die Ihnen zustehen. Einer dieser Vorteile ist die Abschreibung, auch bekannt als AfA (Absetzung für Abnutzung). Die Abschreibung ermöglicht es Ihnen, die Kosten Ihrer Immobilie über einen bestimmten Zeitraum steuerlich geltend zu machen, was zu einer erheblichen Reduzierung Ihrer Steuerlast führen kann.
Was bedeutet Abschreibung bei Immobilien?
Die Abschreibung bei Immobilien bezieht sich auf die steuerliche Geltendmachung der Anschaffungs- oder Herstellungskosten einer Immobilie über einen festgelegten Zeitraum. Dieser Zeitraum hängt von der Art des Gebäudes und den geltenden steuerlichen Vorschriften ab. Hier sind einige wichtige Fakten zur Abschreibung:
- Die jährliche Abschreibung beträgt in der Regel 2% der Gebäudekosten, was einer Nutzungsdauer von 50 Jahren entspricht.
- Für Immobilien, die vor 1924 erbaut wurden, gilt ein Abschreibungssatz von 2,5% über 40 Jahre.
- Neubauten können im ersten Jahr einen AfA-Satz von bis zu 4,5% und im zweiten Jahr 3% der Anschaffungskosten geltend machen.
- Die lineare Abschreibung für Bestandsimmobilien beträgt 2% über einen Zeitraum von 50 Jahren.
Besonderheiten bei selbstgenutzten Immobilien
Bei selbstgenutzten Immobilien gelten besondere Regelungen für die Abschreibung. Während die werbungskosten immobilien bei vermieteten Objekten in der Regel vollständig abgesetzt werden können, ist dies bei selbstgenutzten Immobilien nur unter bestimmten Voraussetzungen möglich. Hier sind einige Besonderheiten:
- Für selbstgenutzte Immobilien, die teilweise beruflich genutzt werden, liegt der AfA-Prozentsatz bei 1,5%.
- Die Absetzung auf den selbst genutzten Teil der Immobilie beträgt 2%.
- Für selbst genutzte Neubauten, die nach dem 1. Oktober 2023 fertiggestellt wurden, beträgt die Abschreibung 3% pro Jahr.
Art der Immobilie | Abschreibungssatz | Abschreibungsdauer |
---|---|---|
Bestandsimmobilien | 2% | 50 Jahre |
Immobilien vor 1924 | 2,5% | 40 Jahre |
Neubauten (1. Jahr) | 4,5% | 22 Jahre |
Neubauten (2. Jahr) | 3% | 33 Jahre |
Selbstgenutzte Immobilien (teilweise beruflich) | 1,5% | 66 Jahre |
Selbstgenutzte Immobilien | 2% | 50 Jahre |
Selbstgenutzte Neubauten (nach 01.10.2023) | 3% | 33 Jahre |
Es ist wichtig zu beachten, dass die abschreibung vermietete immobilie und die afa selbstgenutzte immobilie unterschiedlichen Regelungen unterliegen. Während bei vermieteten Objekten die Werbungskosten in der Regel vollständig abgesetzt werden können, gelten bei selbstgenutzten Immobilien spezielle Vorschriften, die im Einkommensteuergesetz geregelt sind.
Rechtliche Grundlagen der Abschreibung
Die Abschreibung von Immobilien ist im deutschen Steuerrecht fest verankert und bietet Eigentümern die Möglichkeit, ihre Steuerlast zu reduzieren. Die rechtlichen Grundlagen hierfür finden sich hauptsächlich im Einkommensteuergesetz (EStG), welches die Rahmenbedingungen für die steuerliche Behandlung von Immobilien festlegt.
Einkommensteuergesetz (EStG)
Das EStG ist das zentrale Gesetz, wenn es um die Abschreibung von Immobilien geht. Es definiert die Voraussetzungen, unter denen eine Abschreibung möglich ist, sowie die Höhe und Dauer der Abschreibungssätze. Dabei unterscheidet das Gesetz zwischen verschiedenen Arten von Immobilien und deren Nutzung.
Die Abschreibungsdauer für Gebäude hängt maßgeblich vom Baujahr ab. Für Immobilien, die vor dem 1. Januar 1925 fertiggestellt wurden, gilt eine jährliche Abschreibungsrate von 2,5%. Bei Gebäuden, die nach dem 31. Dezember 2022 errichtet wurden, wurde die lineare Abschreibung von 2% auf 3% erhöht. Die reguläre Nutzungsdauer beträgt je nach Baujahr entweder 40 oder 50 Jahre.
Relevante Paragrafen für selbstgenutzte Immobilien
Für selbstgenutzte Immobilien sind insbesondere die Paragrafen 7 und 7h EStG von Bedeutung. § 7 EStG ermöglicht die Abschreibung bei denkmalgeschützten Häusern, während § 7h EStG die Abschreibung für Gebäude in Sanierungsgebieten regelt. Hierbei gelten besondere Bedingungen und Abschreibungssätze, die von der normalen Abschreibungsdauer abweichen können.
„Die Abschreibung für Abnutzung (AfA) ist eines der wichtigsten Instrumente zur Steueroptimierung bei Immobilien. Durch die AfA können Eigentümer ihre Steuerlast gezielt senken und somit langfristig profitieren.“
Insgesamt bietet das Einkommensteuergesetz eine solide rechtliche Basis für die Abschreibung von selbstgenutzten Immobilien. Eigentümer sollten sich jedoch stets individuell beraten lassen, um die für sie optimalen Abschreibungsmöglichkeiten zu identifizieren und steuerlich geltend zu machen.
Voraussetzungen für die Abschreibung selbstgenutzter Immobilien
Um eine Abschreibung für selbstgenutzte Immobilien geltend zu machen, müssen Eigentümer bestimmte Voraussetzungen erfüllen. Die Abschreibung ermöglicht es, die Anschaffungs- oder Herstellungskosten eines Gebäudes über einen festgelegten Zeitraum steuerlich abzusetzen und so die Steuerlast zu reduzieren.
Für die Abschreibung von Eigenheimen gelten folgende Regelungen:
- Der Kaufpreis muss bei einem Immobilienerwerb auf den Grund und Boden sowie das Gebäude aufgeteilt werden.
- Die lineare AfA für Gebäude, die nach dem 31.12.2022 fertiggestellt wurden, beträgt 3 % jährlich.
- Für Gebäude, die vor dem 01.01.1925 fertiggestellt wurden, liegt der AfA-Satz bei 2,5 %.
- Ab 2023 können Neubauprojekte bis zu 5 % AfA im Anschaffungsjahr und den drei Folgejahren erhalten, sofern sie bestimmte (Energie-)Effizienzvorgaben erfüllen.
Darüber hinaus gelten spezielle Voraussetzungen für die Immobilienabschreibung bei denkmalgeschützten Häusern und Gebäuden in Sanierungsgebieten:
Immobilienart | Voraussetzungen | Abschreibungsmöglichkeiten |
---|---|---|
Denkmalgeschützte Häuser | Offizielle Bestätigung des Denkmalschutzes | Erhaltungsaufwendungen über 10 Jahre zu je 9 % |
Gebäude in Sanierungsgebieten | Bescheinigung der Gemeindebehörde | Erhöhte AfA-Sätze möglich |
Eigentümer sollten sich frühzeitig über die individuellen Voraussetzungen für die Abschreibung ihres Eigenheims informieren, um steuerliche Vorteile optimal nutzen zu können. Eine Beratung durch Steuerexperten kann helfen, die persönliche Situation bestmöglich einzuschätzen und die Abschreibungsmöglichkeiten zu maximieren.
abschreibung selbstgenutzte immobilie
Für selbstgenutzte Immobilien gibt es in der Regel keine Möglichkeit der steuerlichen Abschreibung. Allerdings existieren zwei interessante Ausnahmen, die es Eigentümern ermöglichen, trotz Selbstnutzung von steuerlichen Vorteilen zu profitieren: denkmalgeschützte Häuser und Gebäude in Sanierungsgebieten.
Denkmalgeschützte Häuser
Bei denkmalgeschützten Immobilien können Eigentümer jährlich 9% des Gebäudewertes abschreiben. Diese Denkmalschutz-Abschreibung erfolgt linear über einen Zeitraum von 12 Jahren. Somit können insgesamt 108% des Gebäudewertes steuerlich geltend gemacht werden. Diese attraktive Regelung soll Anreize schaffen, historisch wertvolle Gebäude zu erhalten und zu sanieren.
Gebäude in Sanierungsgebieten
Auch für Immobilien in ausgewiesenen Sanierungsgebieten gelten besondere Abschreibungsregeln. In den ersten 8 Jahren können Eigentümer 9% des Gebäudewertes abschreiben, in den darauffolgenden 4 Jahren dann 7%. Insgesamt können somit ebenfalls 100% des Wertes über einen Zeitraum von 12 Jahren steuermindernd geltend gemacht werden. Diese Regelung soll die Sanierung und Aufwertung von Stadtteilen und Quartieren fördern.
„Die Abschreibungsmöglichkeiten für denkmalgeschützte Häuser und Gebäude in Sanierungsgebieten bieten attraktive steuerliche Anreize für Eigentümer selbstgenutzter Immobilien. Damit werden wichtige Impulse für den Erhalt historischer Bausubstanz und die Stadtentwicklung gesetzt.“
Wer eine selbstgenutzte Immobilie in einem Sanierungsgebiet oder ein denkmalgeschütztes Haus besitzt, sollte unbedingt prüfen, ob die speziellen Abschreibungsregeln genutzt werden können. Sie bieten die Chance, die eigenen Steuern zu senken und gleichzeitig einen Beitrag zum Erhalt wertvoller Bausubstanz zu leisten.
Berechnung der Abschreibung
Die Berechnung der Abschreibung für selbstgenutzte Immobilien erfolgt in der Regel linear über einen festgelegten Zeitraum. Dabei werden die Anschaffungskosten gleichmäßig auf die Nutzungsdauer verteilt, um den jährlichen Wertverlust steuerlich geltend zu machen. Die Höhe der Abschreibung richtet sich nach dem Baujahr und der Art der Immobilie.
Lineare Abschreibung
Bei der linearen Abschreibung von Immobilien wird der Wertverlust gleichmäßig über die gesamte Nutzungsdauer verteilt. Für Wohngebäude, die zwischen 1925 und 2022 fertiggestellt wurden, gilt ein Abschreibungssatz von 2% pro Jahr, was einer Nutzungsdauer von 50 Jahren entspricht. Ab dem Baujahr 2023 wurde der Satz auf 3% erhöht, wodurch sich die Nutzungsdauer auf 33 1/3 Jahre verkürzt.
Abschreibungssätze und -zeiträume
Die Abschreibungssätze für Gebäude variieren je nach Baujahr und Nutzungsart. Hier ein Überblick über die gängigen Sätze:
Baujahr | Nutzungsart | Abschreibungssatz |
---|---|---|
vor 1925 | Wohngebäude | 2,5% |
1925 bis 2022 | Wohngebäude | 2% |
ab 2023 | Wohngebäude | 3% |
nach 31.03.1985 | Nicht-Wohngebäude | 3% |
Bei einer nachgewiesenen kürzeren Restnutzungsdauer durch ein Gutachten können höhere Beträge abgeschrieben werden, was zu einer größeren Steuerersparnis führt. Zudem profitieren vermögensverwaltende Immobilien-GmbHs von einer geringen Besteuerungsquote von nur 15,825%.
Beispiel: Für eine Immobilie, die für 200.000 Euro gekauft wurde und mit linearer Abschreibung über 50 Jahre behandelt wird, beträgt die jährliche Abschreibung 4.000 Euro.
Geltendmachung der Abschreibung in der Steuererklärung
Um die Abschreibung für selbstgenutzte Immobilien in der Steuererklärung geltend zu machen, müssen Eigentümer die entsprechenden Nachweise vorlegen. Dazu gehören beispielsweise die Bestätigung des Denkmalschutzes oder die Bescheinigung über die Lage im Sanierungsgebiet. Die Abschreibungsbeträge werden anschließend in der Anlage V der Einkommensteuererklärung eingetragen.
Bei der Abschreibung von selbstgenutzten denkmalgeschützten Immobilien können insgesamt 90% der Sanierungskosten steuerlich geltend gemacht werden. Diese Kosten können linear über einen Zeitraum von 10 Jahren abgeschrieben werden, mit jährlichen Absetzungen von 9%. Ein Beispiel verdeutlicht dies: Bei Sanierungskosten von 500.000 Euro für eine selbstgenutzte Immobilie sind jährlich 45.000 Euro absetzbar, insgesamt 450.000 Euro nach 10 Jahren.
Im Gegensatz dazu können bei vermieteten denkmalgeschützten Immobilien 100% der Sanierungskosten steuerlich geltend gemacht werden. Die Abschreibungszeit beträgt hier 12 Jahre, wobei in den ersten 8 Jahren jährlich 9% und in den letzten 4 Jahren jährlich 7% der Sanierungskosten abgesetzt werden können. Bei Sanierungskosten von 500.000 Euro für eine vermietete Immobilie sind somit in den ersten 8 Jahren jährlich 45.000 Euro absetzbar, gefolgt von 35.000 Euro in den letzten 4 Jahren.
Nutzungsart | Abschreibungszeitraum | Abschreibungssatz | Absetzbare Kosten |
---|---|---|---|
Selbstgenutzt | 10 Jahre | 9% pro Jahr | 90% der Sanierungskosten |
Vermietet | 12 Jahre (8 + 4) | 9% (8 Jahre), 7% (4 Jahre) | 100% der Sanierungskosten |
Es ist wichtig zu beachten, dass die steuerliche Aktivierung auch bei Ausbauten möglich ist, sofern die Denkmalschutzbehörde zustimmt, dass das Gesamtbild des geschützten Bauwerks nicht beeinträchtigt wird. Durch die korrekte Geltendmachung der Abschreibung in der Steuererklärung für Immobilien können Eigentümer somit erhebliche steuerliche Vorteile nutzen und ihre Steuerlast reduzieren.
Auswirkungen der Abschreibung auf die Steuerlast
Die Abschreibung selbstgenutzter Immobilien bietet Eigentümern die Möglichkeit, ihre Steuerlast zu verringern. Durch die steuerliche Geltendmachung der Abschreibungsbeträge können Immobilienbesitzer ihre zu versteuernden Einkünfte reduzieren und somit von potenziellen Steuerersparnissen profitieren.
Verringerung des zu versteuernden Einkommens
Die jährlichen Abschreibungsbeträge, die bei selbstgenutzten Immobilien geltend gemacht werden können, mindern das zu versteuernde Einkommen. Je nach Abschreibungssatz und Nutzungsdauer der Immobilie können die absetzbaren Beträge variieren:
- Abschreibungssatz für Immobilien vor dem 31. Dezember 1924: 2,5% jährlich über 40 Jahre
- Abschreibungssatz für Neubauten ab dem 31. Dezember 1924: 2% jährlich über 50 Jahre
- Abschreibungssatz für Neubauten ab dem Baujahr 2023: 3% jährlich über 33 Jahre
Durch die Verringerung des zu versteuernden Einkommens sinkt die Steuerlast für Immobilienbesitzer entsprechend ihres individuellen Steuersatzes.
Potenzielle Steuerersparnisse
Die Höhe der potenziellen Steuerersparnis durch die Abschreibung hängt von verschiedenen Faktoren ab, wie den Anschaffungskosten der Immobilie, dem Abschreibungssatz und dem persönlichen Steuersatz des Eigentümers. Ein Beispiel verdeutlicht die möglichen Ersparnisse:
Bei einer Immobilie mit Anschaffungskosten von 350.000 € und einem jährlichen linearen Abschreibungssatz von 2,5% ergibt sich ein jährlicher Abschreibungsbetrag von 8.750 €. Bei einem Steuersatz von 42% würde dies zu einer jährlichen Steuerersparnis von 3.675 € führen.
Zusätzlich können Sonderregelungen, wie die beschleunigte Abschreibung für denkmalgeschützte Immobilien über 15 Jahre, die Steuerersparnis durch Abschreibung weiter erhöhen.
Sonderfall: Teilweise Vermietung selbstgenutzter Immobilien
Nicht immer wird eine selbstgenutzte Immobilie ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt. In manchen Fällen werden Teile der Immobilie vermietet oder geschäftlich genutzt. Hierbei ergeben sich interessante steuerliche Möglichkeiten, die es zu beachten gilt.
Anteilige Abschreibung für vermietete Flächen
Wird ein Teil der selbstgenutzten Immobilie vermietet, beispielsweise eine Einliegerwohnung oder ein einzelnes Zimmer, kann für diesen Anteil eine Abschreibung geltend gemacht werden. Die Abschreibung erfolgt dann anteilig für die vermieteten Flächen. Dabei ist es nicht erforderlich, dass der vermietete Teil als vollständige Wohnung zählt; es genügt, wenn er Wohnzwecken dient.
Interessant ist hierbei, dass Einkünfte aus der Vermietung von Zimmern in der selbstgenutzten Wohnung bis zu einer Höhe von 520 Euro pro Jahr steuerfrei sind. Darüber hinaus können 20% der Lohnkosten für beauftragte Handwerker als Steuerermäßigung auf die Einkommensteuer angerechnet werden, maximal 1.200 Euro pro Jahr.
Büronutzung in selbstgenutzten Immobilien
Auch bei einer teilweisen geschäftlichen Nutzung der Immobilie, wie einem Arbeitszimmer oder Büro, ist eine anteilige Abschreibung möglich. Hierbei gelten jedoch besondere Voraussetzungen. Das Arbeitszimmer muss den Mittelpunkt der gesamten betrieblichen und beruflichen Tätigkeit bilden oder es darf kein anderer Arbeitsplatz zur Verfügung stehen.
Die Abschreibung für das Arbeitszimmer erfolgt dann anteilig an der Gesamtfläche der Immobilie. Dabei können bis zu 1.250 Euro pro Jahr als Betriebsausgaben oder Werbungskosten geltend gemacht werden. Übersteigen die Aufwendungen diesen Betrag, ist eine Abschreibung nur möglich, wenn das Arbeitszimmer nahezu ausschließlich beruflich genutzt wird.
Nutzungsart | Abschreibungsmöglichkeit | Besonderheiten |
---|---|---|
Vermietete Einliegerwohnung | Anteilige Abschreibung | Einkünfte bis 520 €/Jahr steuerfrei |
Vermietetes Zimmer | Anteilige Abschreibung | Einkünfte bis 520 €/Jahr steuerfrei |
Arbeitszimmer | Anteilige Abschreibung | Max. 1.250 €/Jahr, Mittelpunkt der Tätigkeit |
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass bei einer teilweisen Vermietung oder geschäftlichen Nutzung einer selbstgenutzten Immobilie durchaus attraktive Abschreibungsmöglichkeiten bestehen. Allerdings sind die steuerlichen Regelungen komplex und sollten im Einzelfall mit einem Steuerberater besprochen werden, um die individuell beste Lösung zu finden.
Nachweispflichten und Dokumentation
Bei der Geltendmachung von Abschreibungen für selbstgenutzte Immobilien ist eine sorgfältige Dokumentation unerlässlich. Um die Abschreibung problemlos in Anspruch nehmen zu können, müssen Eigentümer verschiedene Nachweise erbringen und aufbewahren.
Zu den wichtigsten Dokumenten gehören Kaufverträge, Rechnungen über Anschaffungs- und Herstellungskosten sowie Bescheinigungen über den Denkmalschutz oder die Lage im Sanierungsgebiet. Diese Unterlagen dienen als Beleg für die Höhe der abschreibungsfähigen Kosten und die Erfüllung der gesetzlichen Voraussetzungen.
Die Dokumentationsanforderungen können je nach Einzelfall variieren und sollten mit dem zuständigen Steuerberater oder Wirtschaftsprüfer abgestimmt werden. Eine lückenlose und strukturierte Ablage aller relevanten Unterlagen erleichtert nicht nur die Erstellung der Steuererklärung, sondern auch eine mögliche Prüfung durch das Finanzamt.
Folgende Statistiken unterstreichen die Bedeutung einer sorgfältigen Dokumentation:
- Die voraussichtliche Nutzungsdauer von Wohngebäuden beträgt in der Regel zwischen 50 und 80 Jahren.
- Eine Wertminderung wird als dauerhaft angesehen, wenn die Gründe dafür über einen Zeitraum von drei bis fünf Jahren hinaus bestehen. In Ausnahmefällen kann dieser Zeitraum auf bis zu zehn Jahre ausgeweitet werden.
- Bei besonders langen Restnutzungsdauern von Gebäuden wird eine Wertminderung oft für einen Zeitraum von bis zu zehn Jahren als dauerhaft angenommen, wie im Beispiel von 40 Jahren Restnutzungsdauer angegeben.
Eine gewissenhafte Immobilienbewertung und die Berücksichtigung aller wertbeeinflussenden Faktoren sind ebenfalls von großer Wichtigkeit. Hierzu zählen unter anderem die Leerstandsentwicklung bei zum Abriss vorgesehenen Gebäuden sowie die verkürzte Restnutzungsdauer. Auch unechte und echte Synergieeffekte müssen bei der Ermittlung des subjektiven Immobilienwerts berücksichtigt werden, wobei höhere Anforderungen an den Nachweis gestellt werden.
Eigentümer sollten sich bewusst sein, dass es ein Wertaufholungsgebot gibt, wenn die Gründe für eine außerplanmäßige Abschreibung nicht mehr bestehen. Allerdings ist die Wertaufholung maximal bis zur Höhe der fortgeführten Anschaffungs- und Herstellungskosten möglich.
Beratung durch Steuerberater und Fachanwälte
Die Abschreibung selbstgenutzter Immobilien ist ein komplexes Thema, das eine individuelle Betrachtung erfordert. Steuerberater und Fachanwälte für Steuerrecht können dabei wertvolle Unterstützung leisten. Sie verfügen über das nötige Fachwissen, um die steuerlichen Vorteile für Immobilienbesitzer zu optimieren.
Eine professionelle Beratung ist besonders wichtig, da die Abschreibungssätze und -zeiträume je nach Baujahr und Nutzung der Immobilie variieren können. Beispielsweise haben Gebäude, die vor 1925 erbaut wurden, eine Abschreibungsrate von 2,5% pro Jahr über einen Zeitraum von 40 Jahren. Für Neubauten ab 2023 gilt hingegen eine erhöhte Rate von 3% über etwa 33 Jahre.
Individuelle Betrachtung des Einzelfalls
Steuerberater und Fachanwälte nehmen sich die Zeit, die spezifische Situation jedes Immobilienbesitzers genau zu analysieren. Sie berücksichtigen Faktoren wie das Baujahr, den Kaufpreis, den Grundstückswert und eventuelle Sanierungskosten. Auf dieser Basis entwickeln sie eine maßgeschneiderte Strategie, um die Abschreibungsmöglichkeiten optimal zu nutzen.
In einem Urteil des Finanzgerichts Düsseldorf wurde entschieden, dass die Aufteilung der Anschaffungskosten zwischen Grund und Boden und Gebäude nach dem Verhältnis der Verkehrswerte statt nach den Teilwerten vorzunehmen ist.
Optimierung der Abschreibungsmöglichkeiten
Fachleute kennen die aktuellen Gesetze und Regelungen zur Abschreibung von Immobilien. Sie wissen, welche Kosten abzugsfähig sind und wie sich diese auf das zu versteuernde Einkommen auswirken. Durch eine geschickte Gestaltung können sie die Steuerlast für Immobilienbesitzer spürbar senken.
Kategorie | Abschreibungsmöglichkeiten |
---|---|
Vermieter | 100% der Sanierungs- und Instandhaltungskosten |
Eigennutzer | 90% der Sanierungs- und Instandhaltungskosten |
Gerade bei Sonderfällen wie denkmalgeschützten Häusern oder teilweise vermieteten Immobilien ist eine kompetente Beratung durch einen Steuerberater oder Fachanwalt für Steuern unverzichtbar. Sie helfen dabei, die komplexen Regelungen zu verstehen und die bestmöglichen Ergebnisse für den Immobilienbesitzer zu erzielen.
Änderungen und aktuelle Entwicklungen (Stand 2025)
Das Steuerrecht befindet sich in einem ständigen Wandel, um den sich ändernden wirtschaftlichen und gesellschaftlichen Bedingungen gerecht zu werden. Auch im Bereich der Abschreibung von Immobilien gibt es immer wieder Neuerungen und Anpassungen, die es zu beachten gilt. Wir haben für Sie die wichtigsten Änderungen und aktuellen Entwicklungen (Stand 2025) zusammengefasst:
- Ab 2026 erfolgt die Digitalisierung der Erstattungsanträge für Steuerabzugsbeträge bei Bauleistungen, was den Prozess vereinfachen und beschleunigen soll.
- Bei geerbten oder geschenkten Immobilien besteht die Möglichkeit einer Steuerstundung von bis zu 10 Jahren.
- Neue Abschreibungsmöglichkeiten sind rückwirkend ab dem Steuerjahr 2023 anwendbar.
- Im Rahmen der Grundsteuerreform erfolgt ab 2025 eine Neubewertung von Grundstücken.
- Nach Auslaufen von Sonderabschreibungen besteht die Möglichkeit, Restwerte mit einem festen Prozentsatz abzuschreiben, was die Abschreibungsmöglichkeiten verbessert.
Darüber hinaus gibt es weitere Neuerungen, die sich positiv auf die steuerliche Behandlung von Immobilien auswirken:
Bereich | Änderung | Gültig ab |
---|---|---|
Grundsteuer | Einfache Nachweisführung durch Nutzung von Kaufpreisen innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Hauptfeststellungszeitpunkt | 2025 |
Gemeinnütziger Wohnungsbau | Fortführung und Erweiterung der steuerlichen Förderung | 2025 |
Sonderabschreibung nach § 7b EStG | Gilt für neue Mietwohnungen, die im Förderzeitraum von 2018 bis 2026 angeschafft oder hergestellt werden | 2018-2026 |
Es lohnt sich, die aktuellen Entwicklungen im Blick zu behalten und steuerliche Vorteile optimal zu nutzen. Dabei helfen Ihnen auch unsere Experten gerne weiter und beraten Sie individuell zu Ihren Möglichkeiten bei der Abschreibung von Immobilien.
Fazit
Die Abschreibung von selbstgenutzten Immobilien bietet Eigentümern in bestimmten Fällen die Möglichkeit, ihre Steuerlast zu reduzieren. Obwohl die Voraussetzungen für eine Abschreibung bei Eigennutzung strenger sind als bei vermieteten Objekten, lohnt es sich, die individuellen Gegebenheiten genau zu prüfen. Insbesondere bei denkmalgeschützten Häusern oder Gebäuden in Sanierungsgebieten können sich interessante Optionen ergeben.
Die Höhe der möglichen Steuerersparnis hängt von verschiedenen Faktoren ab, wie dem Kaufpreis, dem Baujahr und der angesetzten Nutzungsdauer. Bei einem Kaufpreis von 850.000 Euro für eine Immobilie aus dem Jahr 1987 mit einer Nutzungsdauer von 50 Jahren beträgt der jährliche Abschreibungsbetrag beispielsweise 17.000 Euro. Bei einem durchschnittlichen Steuersatz von 26% ergibt sich daraus eine jährliche Steuerersparnis von 4.420 Euro.
Um die Abschreibungsmöglichkeiten optimal zu nutzen, ist eine sorgfältige Dokumentation und die Beratung durch Steuerexperten unerlässlich. Sie können dabei helfen, die individuellen Gegebenheiten zu analysieren und die bestmögliche Strategie zu entwickeln. Auch wenn die Abschreibung selbstgenutzter Immobilien nur in Ausnahmefällen möglich ist, kann sie für Eigentümer eine attraktive Option darstellen, um langfristig Steuern zu sparen.