Abschreibung Immobilie Vermietung – Ratgeber & Tipps

Als erfahrener Autor des Redaktionsteams von handwerkskammer-ff.de möchte ich Sie auf eine erstaunliche Tatsache aufmerksam machen: Vermieter können durch die Abschreibung ihrer Immobilie bei Vermietung über einen Zeitraum von 50 Jahren bis zu 221.000 Euro an Steuern sparen. Dieser beeindruckende Betrag verdeutlicht, welches Potenzial in der steuerlichen Optimierung durch die Gebäudeabschreibung steckt.

Die AfA (Absetzung für Abnutzung) ermöglicht es Vermietern, die Anschaffungs- oder Herstellungskosten ihrer Immobilie über die Nutzungsdauer steuerlich geltend zu machen. Abhängig vom Baujahr können jährlich zwischen 2% und 3% der Kosten als Werbungskosten abgesetzt werden, was zu einer erheblichen Reduzierung der Steuerlast führt.

In diesem umfassenden Ratgeber erfahren Sie alles Wissenswerte rund um die Themen Abschreibung Immobilie Vermietung, AfA, Werbungskosten und Gebäudeabschreibung. Lassen Sie uns gemeinsam erkunden, wie Sie als Vermieter von diesen steuerlichen Vorteilen profitieren und Ihren Cashflow langfristig optimieren können.

Was ist die Gebäudeabschreibung und wie funktioniert sie?

Die Gebäudeabschreibung, auch bekannt als Abschreibung Vermietung oder Absetzung für Abnutzung (AfA), ist ein wichtiges Instrument für Immobilieninvestitionen. Sie ermöglicht es Eigentümern, den Wertverlust eines Gebäudes über seine Nutzungsdauer steuerlich geltend zu machen. Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes, abzüglich des Grundstücksanteils, bilden die Basis für die Berechnung der Abschreibung.

Die lineare Abschreibung für Immobilien beträgt in der Regel 2% pro Jahr gemäß dem Einkommenssteuergesetz (EStG). Nach 50 Jahren wäre ein Objekt somit vollständig abgeschrieben. Jedoch können Vermieter bei einer mehr als 30 Jahre alten Bestandsimmobilie eine tatsächliche Nutzungsdauer überprüfen lassen, was die Abschreibungsdauer signifikant verkürzen kann.

Für Gebäude, die nicht zum Betriebsvermögen gehören und Wohnzwecken dienen, gelten folgende Regeln:

  • Nutzungsdauer weniger als 33 Jahre: Abschreibung basierend auf tatsächlicher Nutzungsdauer.
  • Nutzungsdauer weniger als 50 Jahre: Abschreibung basierend auf tatsächlicher Nutzungsdauer.
  • Nutzungsdauer weniger als 40 Jahre: Abschreibung basierend auf tatsächlicher Nutzungsdauer.

Die degressive Abschreibung kann auf selbst hergestellte oder im Jahr der Fertigstellung erworbene Gebäude angewendet werden, wenn der Bauantrag vor bestimmten Stichtagen gestellt wurde. Die Möglichkeit zur degressiven Abschreibung besteht auch, wenn das Gebäude zwischen dem 30.09.2023 und dem 01.10.2029 hergestellt oder angeschafft wurde.

Schätzungen zufolge „verschenken“ einige Vermieter zwischen 2.500 und 5.000 Euro pro Jahr an steuerlichen Vorteilen.

Gemäß § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG kann der Steuerpflichtige eine tatsächlich kürzere Nutzungsdauer durch ein Gutachten geltend machen. Das Finanzgericht Münster entschied im Januar 2022, dass auch Online-Gutachten für die Bestimmung der Restnutzungsdauer zulässig sind. Ein Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH) stellte fest, dass die durch Privatgutachten vorgelegte Nutzungsdauer nur verworfen werden kann, wenn sie deutlich außerhalb des angemessenen Schätzungsrahmens liegt.

Wie hoch ist die lineare AfA für vermietete Immobilien?

Die Höhe der linearen Absetzung für Abnutzung (AfA) für vermietete Immobilien hängt vom Baujahr und der Art des Gebäudes ab. Für Wohngebäude im Privatvermögen und Betriebsgebäude mit Bauantrag vor dem 01.04.1985 beträgt der Abschreibungssatz 2% pro Jahr. Bei Altbauten, die vor dem 01.01.1925 errichtet wurden, erhöht sich der AfA-Satz auf 2,5%.

Seit dem Jahr 2023 gilt für neu gebaute Gebäude, die nach dem 31. Dezember 2022 fertiggestellt wurden, eine lineare AfA von 3%. Für Gebäude im Betriebsvermögen, die nicht Wohnzwecken dienen und deren Bauantrag nach dem 31.03.1985 gestellt wurde, beträgt der AfA-Satz ebenfalls 3%.

Änderungen der AfA-Sätze durch das Jahressteuergesetz 2022

Mit dem Jahressteuergesetz 2022 wurden die Regelungen zur linearen AfA für vermietete Immobilien angepasst. Ab dem Veranlagungszeitraum 2023 gilt für neu gebaute Wohngebäude, die nach dem 31. Dezember 2022 fertiggestellt wurden, ein erhöhter Abschreibungssatz von 3% statt bisher 2%. Somit können die Anschaffungs- oder Herstellungskosten über einen Zeitraum von 33,33 Jahren abgeschrieben werden.

Baujahr AfA-Satz Abschreibungszeitraum
vor dem 31.12.1924 2,5% 40 Jahre
nach dem 31.12.1924 2% 50 Jahre
ab 2023 3% 33 Jahre

Möglichkeiten zur Verkürzung der Abschreibungsdauer

In bestimmten Fällen besteht die Möglichkeit, eine kürzere Nutzungsdauer als die gesetzlich festgelegten 40 oder 50 Jahre nachzuweisen und somit schneller abzuschreiben. Der Nachweis einer kürzeren Nutzungsdauer wurde durch ein Urteil des Bundesfinanzhofs vom 28.7.2021 (IX R 25/19) vereinfacht. Tatsächlich beträgt die Nutzungsdauer von Wohngebäuden regelmäßig mehr als 50 Jahre.

„Die tatsächliche Nutzungsdauer von Wohngebäuden beträgt regelmäßig mehr als 50 Jahre.“ – Bundesfinanzhof, Urteil vom 28.7.2021 (IX R 25/19)

Sonderabschreibungen für den Mietwohnungsneubau nach § 7b EStG

Die Sonderabschreibung nach § 7b EStG bietet Investoren attraktive steuerliche Vorteile beim Neubau von Mietwohnungen. Dieses Förderprogramm wurde im August 2019 eingeführt, um den Bau von insgesamt 1,5 Millionen neuen Wohnungen und Eigenheimen zu unterstützen. Mit der Gesetzesänderung im Jahr 2022 wurde die Sonderabschreibung unter neuen Bedingungen reaktiviert und bis zum 1.10.2029 verlängert.

Verlängerung der Sonderabschreibung bis Ende 2026

Die Sonderabschreibung gilt nun auch für Wohnungen, die aufgrund eines nach dem 31.12.2022 und vor dem 1.1.2027 gestellten Bauantrags oder einer Bauanzeige gebaut werden. Somit können Investoren noch bis Ende 2026 von den Vorteilen der Sonderabschreibung profitieren.

Voraussetzungen für die Inanspruchnahme der Sonderabschreibung

Um die Sonderabschreibung in Anspruch nehmen zu können, müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein:

  • Die Wohnung muss in einem Effizienzhaus 40 liegen.
  • Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten dürfen 3.000 €/qm Wohnfläche nicht überschreiten.
  • Die Mindestwohnfläche beträgt 23 Quadratmeter (20 Quadratmeter bei Studentenwohnungen und Seniorenappartements).
  • Die Wohnung muss neu geschaffen sein (durch Neubau oder Umgestaltung) und bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung angeschafft werden.
  • Die Wohnung muss entgeltlich zu Wohnzwecken überlassen werden (kein Ausschluss bei vorübergehender Beherbergung).
Siehe auch  Immobilienmarkt Konjunktur: Aktuelle Entwicklungen 2025
Merkmal Voraussetzung
Energieeffizienz Effizienzhaus 40
Höchstkosten 3.000 €/qm Wohnfläche
Mindestwohnfläche 23 qm (20 qm bei Studentenwohnungen/Seniorenappartements)
Neubau oder Umgestaltung Anschaffung bis Ende des Jahres der Fertigstellung
Vermietung Entgeltlich zu Wohnzwecken (keine vorübergehende Beherbergung)

Der wirtschaftliche Vorteil der Sonderabschreibung liegt in einer Steuerentlastung von bis zu 25.000 € jährlich in den ersten vier Jahren. Ab dem fünften Jahr beträgt die jährliche Abschreibung ca. 1,565% des Restwertes der Immobilie. Insgesamt kann ein Höchstbetrag von 200.000 € gemäß der De-minimis-Verordnung erreicht werden.

Wie berechnet man die Abschreibung für vermietete Immobilien?

Die Berechnung der Abschreibung für vermietete Immobilien erfolgt anhand der Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes. Diese Kosten können über mehrere Jahre steuerlich abgesetzt werden, nicht auf einen Schlag. Der lineare AfA-Satz für Wohngebäude, die zwischen 1925 und 2023 fertiggestellt wurden, beträgt 2% pro Jahr, was einer Nutzungsdauer von 50 Jahren entspricht.

Ermittlung der Bemessungsgrundlage für die AfA

Die absetzbare bemessungsgrundlage afa setzt sich zusammen aus dem Kaufpreis des gesamten Objekts abzüglich der Kosten für das Grundstück. Bei einem beispielhaften Kaufpreis von 500.000 Euro und Grundstückskosten von 100.000 Euro (20%) beträgt der absetzbare Kaufpreis 440.000 Euro. Zusätzliche Kaufnebenkosten von 50.000 Euro ergeben einen absetzbaren Anspruch von 440.000 Euro bei einer gesetzlichen Nutzungsdauer von 50 Jahren.

Beispielrechnung zur Veranschaulichung der Abschreibung

Anhand einer Beispielrechnung lässt sich die Abschreibung für vermietete Immobilien verdeutlichen. Bei einem Gebäudewert von 850.000 Euro und einer Abschreibungsrate von 2% können jährlich 17.000 Euro abgeschrieben werden. Bei einem Spitzensteuersatz von derzeit 42% ergibt dies eine jährliche Steuerersparnis von 7.140 Euro. Über die gesamte Nutzungsdauer von 50 Jahren summiert sich die Ersparnis auf beachtliche 357.000 Euro.

Gebäudewert AfA-Satz Jährliche Abschreibung Steuersatz Jährliche Steuerersparnis Gesamtersparnis (50 Jahre)
850.000 € 2% 17.000 € 42% 7.140 € 357.000 €

Die Möglichkeit zur Anpassung der tatsächlichen Nutzungsdauer und damit der Höhe der AfA erfordert den Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer, welche durch verschiedene Methoden belegt werden kann.

Durch eine verkürzte Abschreibungsdauer lässt sich die jährliche Steuerersparnis noch weiter optimieren. Die genaue Höhe variiert je nach nachgewiesener kürzerer Restnutzungsdauer. Ein Gutachten zur Bestimmung der verkürzten Nutzungsdauer ist oft ohne Vor-Ort-Termin möglich und die Kosten dafür sind im Vergleich zu den potenziellen Steuervorteilen gering.

Besonderheiten bei der Abschreibung von Immobilien

Bei der Abschreibung von Immobilien gibt es einige Besonderheiten zu beachten, die sich auf die steuerliche Behandlung und die Höhe der Abschreibungen auswirken. Dazu gehören spezielle Regelungen für Denkmalimmobilien, außergewöhnliche Abschreibungen bei Abriss oder Zerstörung sowie Abschreibungen bei Nutzungsänderungen.

Abschreibungen bei Denkmalimmobilien

Denkmalimmobilien nehmen eine Sonderstellung ein, da hier auch Selbstnutzer von der Sonder-AfA profitieren können. Bei der denkmalimmobilien abschreibung gelten besondere Regelungen, die es ermöglichen, die Kosten für die Erhaltung und Sanierung des denkmalgeschützten Gebäudes steuerlich geltend zu machen. Dies kann zu einer erheblichen Steuerersparnis führen und somit die Attraktivität von Denkmalimmobilien als Investitionsobjekt steigern.

Außergewöhnliche Abschreibungen bei Abriss oder Zerstörung

Wenn ein Gebäude durch Abriss oder Zerstörung, beispielsweise durch einen Brand oder eine Naturkatastrophe, vollständig oder teilweise zerstört wird, können Immobilienbesitzer eine außergewöhnliche abschreibung geltend machen. In diesem Fall kann der Restwert des Gebäudes auf einmal abgesetzt werden, was zu einer erheblichen Steuerentlastung im betreffenden Jahr führen kann.

Ereignis Steuerliche Behandlung
Vollständiger Abriss Restwert komplett abschreibbar
Teilzerstörung (> 50%) Anteilige Sonderabschreibung möglich
Teilzerstörung ( Reparaturkosten als Werbungskosten absetzbar

Abschreibungen bei Nutzungsänderung von Selbstnutzung zu Vermietung

Wenn eine bisher selbstgenutzte Immobilie später vermietet wird, ergeben sich neue Möglichkeiten für die Abschreibung. Ab dem Zeitpunkt der Vermietung können Eigentümer die nutzungsänderung abschreibung in Anspruch nehmen und die Abschreibungen für die Restnutzungsdauer geltend machen. Dabei wird der aktuelle Verkehrswert der Immobilie zugrunde gelegt und die bereits verstrichene Nutzungsdauer berücksichtigt.

Beispiel: Eine Eigentumswohnung wurde 10 Jahre selbst genutzt und wird nun vermietet. Die Restnutzungsdauer beträgt 40 Jahre. Der aktuelle Verkehrswert liegt bei 300.000 €. Somit können jährlich 7.500 € (300.000 € / 40 Jahre) als Abschreibung geltend gemacht werden.

Steuerliche Behandlung von Abschreibungen bei gemischter Nutzung

Bei gemischter Nutzung einer Immobilie, beispielsweise wenn Teile des Gebäudes selbst genutzt und andere Teile vermietet werden, ist eine anteilige Ermittlung der Anschaffungskosten erforderlich. Nur der zur Einkunftserzielung genutzte Teil bildet die Grundlage für die steuern abschreibung.

Nehmen wir folgendes Beispiel: Ein Mehrfamilienhaus mit einem Kaufpreis von 900.000 Euro teilt sich in 600.000 Euro für das Gebäude und 300.000 Euro für den Grund und Boden auf. Bei einem Gebäudewert von 600.000 Euro beträgt der individuelle Anteil pro Einheit 200.000 Euro. Die selbstgenutzte Wohnung mit einer Fläche von 120 qm (33,33% der Gesamtfläche) wird nicht steuerlich geltend gemacht. Für die vermieteten Räume (240 qm bzw. 66,66% der Gesamtfläche) zur Einkunftserzielung aus Vermietung und Verpachtung beträgt die Bemessungsgrundlage für die Abschreibung 400.000 Euro.

Siehe auch  Abschreibung Immobilie: Alles zur steuerlichen Nutzung

gemischte nutzung immobilie

Das Haus wurde 1955 erbaut und wird über 50 Jahre mit 2% pro Jahr abgeschrieben. Die jährliche Absetzung für Abnutzung (AfA) beträgt somit 8.000 Euro. Bei gemischter nutzung sind alle laufenden Kosten, die auf vermietete oder verpachtete Teile entfallen, direkt absetzbar. Nicht eindeutig zuordenbare Kosten müssen nach Flächen (Wohn- oder Nutzfläche) aufgeteilt werden.

Nutzung Fläche Anteil Bemessungsgrundlage Jährliche AfA
Selbstgenutzt 120 qm 33,33%
Vermietet 240 qm 66,66% 400.000 Euro 8.000 Euro

Bei verbilligter Vermietung ist eine Abschreibung möglich, wenn der Mietzins mindestens 50% der ortsüblichen Miete beträgt. Ein Arbeitszimmer in einem privat bewohnten Gebäudeteil zählt ebenfalls als gemischte Nutzung. Die Kosten für das Arbeitszimmer sind abzugsfähig, wenn es den Mittelpunkt der beruflichen Tätigkeit darstellt.

Voraussetzungen für die volle Abschreibung bei Vermietung

Um die volle Abschreibung für vermietete Immobilien in Anspruch nehmen zu können, müssen Eigentümer einige wichtige Voraussetzungen erfüllen. Eine der zentralen Bedingungen ist die Einhaltung einer Mindestmiete, die sich an der ortsüblichen Vergleichsmiete orientiert.

Mindestmiete von 66% der ortsüblichen Vergleichsmiete

Die vollständige Abschreibung ist nur dann möglich, wenn die tatsächlich vereinbarte Miete mindestens 66,67% der ortsüblichen Vergleichsmiete beträgt. Diese Regelung soll verhindern, dass Eigentümer durch eine verbilligte Vermietung unverhältnismäßig hohe Steuervorteile erzielen.

Auswirkungen einer verbilligten Vermietung auf die AfA

Liegt die tatsächliche Miete unter der geforderten Mindestmiete von 66,67% der ortsüblichen Vergleichsmiete, kommt es zu einer anteiligen Kürzung der abschreibungsfähigen AfA. Die folgende Tabelle verdeutlicht die Zusammenhänge:

Mietpreis im Verhältnis zur ortsüblichen Vergleichsmiete Abschreibungsfähiger Anteil der AfA
Unter 50% 0%
50% bis 66,66% Anteilig nach tatsächlichem Mietpreis
Ab 66,67% 100%

Bei einer verbilligten Vermietung unter 66,67% der ortsüblichen Vergleichsmiete reduziert sich die abschreibungsfähige AfA somit proportional zum tatsächlichen Mietpreis. Eigentümer sollten daher sorgfältig prüfen, ob die vereinbarte Miete den Anforderungen für die volle Abschreibung genügt, um steuerliche Nachteile zu vermeiden.

Abschreibung von Arbeitszimmern in vermieteten Immobilien

Bei der Vermietung von Immobilien können Eigentümer unter bestimmten Voraussetzungen auch Arbeitszimmer steuerlich geltend machen. Dies ermöglicht es, einen Teil der Anschaffungs- oder Herstellungskosten über die Abschreibung (AfA) steuermindernd abzusetzen.

Voraussetzungen für die Abschreibung eines Arbeitszimmers

Um ein Arbeitszimmer in einer vermieteten Immobilie abschreiben zu können, muss es den Mittelpunkt der beruflichen Tätigkeit des Eigentümers darstellen. Das bedeutet, dass das Arbeitszimmer überwiegend und regelmäßig für die berufliche oder betriebliche Tätigkeit genutzt werden muss. Ein gelegentliches Arbeiten von zu Hause aus reicht hierfür nicht aus.

Weitere Voraussetzungen für die Abschreibung eines Arbeitszimmers sind:

  • Das Arbeitszimmer muss räumlich abgetrennt sein und darf nicht für private Zwecke genutzt werden.
  • Es muss eine büromäßige Ausstattung vorhanden sein, wie beispielsweise ein Schreibtisch, Bürostuhl und Regale.
  • Die Nutzung des Arbeitszimmers muss dem Finanzamt nachgewiesen werden, zum Beispiel durch Fotos oder eine Bescheinigung des Arbeitgebers.

Berechnung des abschreibungsfähigen Anteils des Arbeitszimmers

Sind die Voraussetzungen für die Abschreibung eines Arbeitszimmers erfüllt, kann der abschreibungsfähige Anteil wie folgt berechnet werden:

  1. Ermittlung der Fläche des Arbeitszimmers in Quadratmetern.
  2. Berechnung des prozentualen Anteils des Arbeitszimmers an der Gesamtwohnfläche der vermieteten Immobilie.
  3. Anwendung dieses prozentualen Anteils auf die Anschaffungs- oder Herstellungskosten der Immobilie, um den abschreibungsfähigen Anteil zu ermitteln.

Beispiel: Bei einem Arbeitszimmer mit einer Fläche von 20 m² in einer vermieteten Immobilie mit einer Gesamtwohnfläche von 100 m² beträgt der abschreibungsfähige Anteil 20%. Bei Anschaffungskosten von 500.000 Euro ergibt sich somit ein abschreibungsfähiger Anteil von 100.000 Euro für das Arbeitszimmer.

Dieser Anteil kann dann über die übliche Nutzungsdauer der Immobilie abgeschrieben werden. Bei Wohnimmobilien beträgt die regelmäßige jährliche Abschreibung 2% der Gebäudekosten, was einer angenommenen Nutzungsdauer von 50 Jahren entspricht. Für selbst genutzte Immobilien mit einem Arbeitszimmer liegt der AfA-Prozentsatz bei 1,5%, was einer Nutzungsdauer von 66,6 Jahren entspricht.

abschreibung immobilie vermietung: Vorteile und steuerliche Auswirkungen

Die Abschreibung einer vermieteten Immobilie bietet Eigentümern erhebliche Vorteile, um langfristig Steuern zu sparen und den Cashflow zu verbessern. Durch die Geltendmachung der Abschreibung als Werbungskosten können Vermieter ihre zu versteuernden Einkünfte reduzieren und somit ihre Steuerlast senken.

Erhöhung des laufenden Cashflows durch Abschreibungen

Die reguläre Abschreibung für vermietete Immobilien beträgt aktuell 2,5 % pro Jahr. Bei einem Kaufpreis von 192.000 € entspricht dies einer jährlichen Abschreibung von 4.800 €. Durch die Abschreibung können Vermieter ihr zu versteuerndes Einkommen senken und somit ihren Cashflow erhöhen. Ein zu versteuerndes Einkommen von 100.000 € kann beispielsweise durch die Abschreibung einer Mietimmobilie im Wert von 275.000 € mit einem Grundstückswert von 25.000 € auf 75.000 € reduziert werden.

Langfristige Steuerersparnisse über die gesamte Abschreibungsdauer

Die Steuerersparnisse ergeben sich aus dem Produkt von jährlicher Abschreibung und individuellem Steuersatz. Bei einem Grenzsteuersatz von 47 % und einer jährlichen Abschreibung von 25.000 € beträgt die Steuerersparnis 11.750 €, was etwa 4,7 % des Wertes der Immobilie entspricht. Selbst bei negativen Betriebseinnahmen von 2.000 € bleiben nach Steuervorteilen noch 9.750 € Gewinn übrig.

Baujahr Abschreibungssatz Abschreibungsdauer
vor 1925 2,5 % 40 Jahre
1925 – 2022 2 % 50 Jahre
ab 01.01.2023 3 % 33 Jahre
Siehe auch  Restnutzungsdauer bei Immobilien: Ein Leitfaden für Eigentümer

Über die gesamte Abschreibungsdauer von 33 bis 50 Jahren können sich die Steuerersparnisse zu einem beträchtlichen Betrag summieren. Hinzu kommen mögliche Sonderabschreibungen für energieeffiziente Neubauten und die Option der degressiven Abschreibung für zwischen Oktober 2023 und September 2029 erworbene oder errichtete Mietobjekte. Durch die geschickte Nutzung von Abschreibungsmöglichkeiten können Immobilieninvestoren ihre Rendite optimieren und langfristig von signifikanten Steuervorteilen profitieren.

Optimierung der Abschreibung durch Nutzungsdauer-Gutachten

Um die Abschreibung für vermietete Immobilien zu optimieren, kann ein Nutzungsdauer-Gutachten von einem zertifizierten Sachverständigen erstellt werden. Dieses Gutachten dient dazu, eine kürzere Restnutzungsdauer nachzuweisen und somit die jährliche Abschreibung zu erhöhen. Durch die schnellere Abschreibung lassen sich höhere Steuerersparnisse erzielen.

Die gesetzlich festgelegte Nutzungsdauer für Gebäude variiert je nach Baujahr. Für Immobilien, die bis 1924 fertiggestellt wurden, beträgt die Nutzungsdauer 40 Jahre, was einer jährlichen Abschreibungsrate von 2,5 % entspricht. Bei Gebäuden aus den Jahren 1925 bis 2022 liegt die Nutzungsdauer bei 50 Jahren mit einer Abschreibungsrate von 2 % pro Jahr. Neubauten ab 2023 profitieren von einer verkürzten Nutzungsdauer von 33 Jahren und einer höheren Abschreibungsrate von 3 % jährlich.

Besonders bei älteren Immobilien ohne Kernsanierung oder Gewerbeimmobilien ab einem Alter von 10 bis 20 Jahren bestehen gute Chancen, durch ein Nutzungsdauer-Gutachten die Abschreibungsdauer zu verkürzen. Der Bundesfinanzhof ermöglicht eine Anhebung der Abschreibungsquote, wenn eine kürzere Nutzungsdauer nachgewiesen werden kann.

Die Ersteinschätzung zum möglichen Einsparpotenzial erfolgt in wenigen Minuten, abhängig von der Präzision der bereitgestellten Angaben.

Durch die Optimierung der Abschreibung lässt sich das Netto-Einkommen steigern, was wiederum die Bildung von Rücklagen für zukünftige Investitionen ermöglicht. Investoren können den unterstellten Wertverlust über die tatsächliche Nutzungsdauer steuerlich anerkennen und so ihre Steuerlast reduzieren.

Fazit

Die Gebäudeabschreibung ist ein leistungsstarkes Instrument für Vermieter, um ihre Rendite bei Immobilien zu optimieren und Steuervorteile zu nutzen. Durch die Absetzung für Abnutzung (AfA) können die Anschaffungs- und Herstellungskosten einer vermieteten Immobilie über einen festgelegten Zeitraum steuerlich geltend gemacht werden. Je nach Baujahr und Art der Immobilie variieren die Abschreibungssätze zwischen 2% und 3% pro Jahr.

Vermieter können durch geschickte Nutzung der Immobilienabschreibung ihren Cashflow erhöhen und langfristig Steuern sparen. Zusätzlich bieten Sonderabschreibungen für energieeffiziente Neubauten oder denkmalgeschützte Immobilien weitere Möglichkeiten, die AfA zu optimieren. Ein Nutzungsdauer-Gutachten kann in manchen Fällen sogar zu einer verkürzten Abschreibungsdauer und somit zu höheren jährlichen Abschreibungsbeträgen führen.

Insgesamt ist die Gebäudeabschreibung ein komplexes Thema, das jedoch bei richtiger Anwendung erhebliche finanzielle Vorteile für Vermieter bietet. Durch die Kombination von Steuervorteilen, Sonderabschreibungen und einer optimierten AfA können Vermieter die Rendite ihrer Immobilien signifikant steigern und somit ihr Vermögen langfristig mehren.

FAQ

Was ist die Gebäudeabschreibung und wie funktioniert sie?

Die Gebäudeabschreibung ist die systematische Verteilung der Anschaffungs- oder Herstellungskosten eines Gebäudes über seine Nutzungsdauer. Sie ermöglicht es Vermietern, den Wertverlust des Gebäudes steuerlich geltend zu machen und so Steuern zu sparen.

Wie hoch ist die lineare AfA für vermietete Immobilien?

Ab 2023 gilt für neu gebaute Mietimmobilien eine höhere lineare AfA von 3% statt bisher 2%. Damit können die Anschaffungs- oder Herstellungskosten bei Fertigstellung nach dem 31.12.2022 über 33,33 Jahre abgeschrieben werden.

Was sind die Voraussetzungen für die Sonderabschreibung nach § 7b EStG?

Die Sonderabschreibung gilt für Neubauten, die aufgrund eines nach dem 31.12.2022 und vor dem 1.1.2027 gestellten Bauantrags oder einer Bauanzeige gebaut werden. Die Wohnung muss in einem Effizienzhaus 40 liegen und darf bestimmte Höchstkosten pro Quadratmeter nicht überschreiten.

Wie berechnet man die Abschreibung für vermietete Immobilien?

Die Bemessungsgrundlage für die Abschreibung sind die Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes. Die jährliche Abschreibung ergibt sich aus dem Produkt von Gebäudewert und Abschreibungsrate. Die Steuerersparnis berechnet sich aus der Abschreibung multipliziert mit dem individuellen Steuersatz.

Gibt es Besonderheiten bei der Abschreibung von Denkmalimmobilien?

Bei Denkmalimmobilien profitieren auch Selbstnutzer von der Sonder-AfA. Zudem kann bei Abriss oder Zerstörung des Gebäudes der Restwert auf einmal abgesetzt werden.

Wie werden Abschreibungen bei gemischter Nutzung einer Immobilie behandelt?

Bei gemischter Nutzung, z.B. teils selbstgenutzt und teils vermietet, müssen die Anschaffungskosten anteilig ermittelt werden. Nur der fremdgenutzte Teil bildet die Grundlage für die Abschreibung.

Was sind die Voraussetzungen für die volle Abschreibung bei Vermietung?

Die volle Abschreibung ist nur möglich, wenn die Miete mindestens 66% der ortsüblichen Vergleichsmiete beträgt. Bei verbilligter Vermietung reduziert sich die abschreibungsfähige AfA anteilig.

Kann ein Arbeitszimmer in einer vermieteten Immobilie abgeschrieben werden?

Ein Arbeitszimmer kann anteilig abgeschrieben werden, wenn es den Mittelpunkt der beruflichen Tätigkeit des Eigentümers darstellt. Der abschreibungsfähige Anteil errechnet sich aus dem Verhältnis der Fläche des Arbeitszimmers zur Gesamtwohnfläche.

Welche Vorteile bietet die Gebäudeabschreibung für Vermieter?

Durch die Abschreibung können Vermieter ihre Steuerlast senken, den laufenden Cashflow erhöhen und langfristig hohe Steuerersparnisse über die gesamte Abschreibungsdauer erzielen. Dies steigert die Rendite der Immobilieninvestition.

Wie kann die Abschreibung durch ein Nutzungsdauer-Gutachten optimiert werden?

Mit einem Nutzungsdauer-Gutachten eines zertifizierten Sachverständigen kann eine kürzere Restnutzungsdauer nachgewiesen und die jährliche Abschreibung erhöht werden. Dies führt zu einer schnelleren Abschreibung und höheren jährlichen Steuerersparnissen.